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O Fato Gerador do ITBI

São Paulo, 30 de junho de 2007. Apesar de estarem pacificadas as jurisprudências do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), alguns municípios insistem em exigir o tributo indevidamente.

A regra matriz do ITBI está formulada no artigo 156 da Constituição de 1988. O referido dispositivo constitucional outorga competência para os municípios instituírem imposto sobre transmissão de bens imóveis. Além de observar a regra matriz formulada pela Constituição, os Municípios e o Distrito Federal, para o exercício de sua competência tributária, estão limitados também pelas normas gerais e definições estabelecidas pelo CTN, que dispõe sobre o ITBI nos artigos 35 até 38 e no artigo 42.

Considerados os limites constitucionais e legais, pode-se afirmar que o fato gerador do ITBI é transmissão entre vivos, a qualquer título, por ato oneroso, (1) da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil, (2) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os direitos reais de garantia e (3) cessão de direitos relativos às referidas transmissões. Bens imóveis são aqueles de que trata o artigo 79 do CC: ...o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. Direitos reais são aqueles relacionados pelo artigo 1.225 do CC, isto é, a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação e o direito do promitente comprador do imóvel. Levando em conta o ITBI, a cessão de direitos, na prática, equipara-se à transmissão.

No Brasil a transmissão de propriedade de bens imóveis, de direitos reais sobre imóveis e de cessão de direitos sobre tais transmissões ocorre mediante o registro do título no registro de imóveis. É isso o que dispõe o artigo 1.245 do CC.

O fato gerador do ITBI, que é a transmissão de propriedade, somente ocorre, portanto, mediante o registro do título no registro imobiliário. É que até que se proceda ao registro não ocorreu ainda a transmissão de propriedade e, consequentemente, não ocorreu ainda o fato gerador do ITBI.

Possivelmente motivados por conveniências fiscais, muitos municípios exigem ITBI antes de ocorridas transmissão de propriedade de bens imóveis, de direitos reais sobre imóveis e de cessão de direitos sobre tais transmissões, isto é, antes de ocorrido o fato gerador do imposto. É o que ocorre, por exemplo, quando um município exige para a lavratura da escritura de compra e venda de imóvel o comprovante de pagamento do ITBI. Tal exigência é completamente ilegal e inconstitucional uma vez que o tributo está sendo exigido sem que o respectivo fato gerador tenha ocorrido.

A jurisprudência nos tribunais brasileiros, salvo inexpressiva minoria, entende igualmente que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro do título no cartório imobiliário. Nos tribunais superiores, STF e STJ, não existe divergência. Nos tribunais de justiça dos Estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Paraná e Rio Grande do Sul, apenas em Minas Gerais observa-se insignificante divergência.

Autor: Moacyr Pinto Jr.

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Última atualização: 09/07/08 19:47
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